Ждет ли Самару дефицит новостроек?

Отложили почти готовое ради перспектив

С 1 июля 2019 года строительная отрасль перешла на работу по новым правилам финансирования - с использованием эскроу-счетов и банковского финансирования. Многие опасались, что это приведет к росту цен на недвижимость. Сомневались эксперты и в том, что мелкие застройщики смогут получить кредиты. Достроить уже начатые высотки, готовность которых к 1 июля достигла 30%, можно по старым правилам. Но это неожиданно привело к тому, что «просело» выполнение годового плана по вводу жилья.

- Зимой и весной 2019 года многие застройщики временно приостановили работу на новостройках высокой степени готовности и бросили все силы на то, чтобы довести до 30% недавно начатые дома, - рассказал руководитель управления проектной деятельности облминстроя Дмитрий Крыпаев . - Сейчас по старым правилам могут быть достроены 88 домов, финансирование банков получили уже 15 проектов. Однако объемы ввода жилья за первые три квартала снизились на 45% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Дмитрий Крыпаев.Фото: Светлана МАКОВЕЕВА

Ниже спрос - ниже цены

Эксперты предупреждают: из-за выжидательной позиции застройщиков через пару лет Самара может столкнуться с дефицитом новостроек. За этот год минстрой выдал лишь десяток новых разрешений на строительство и продлил около 60 старых. А цены на недвижимость вопреки прогнозам не пошли в рост, а стагнировали. По данным СОФЖИ, рост цен на вторичное жилье в Самаре не догоняет темпов инфляции, а стоимость «первички» и вовсе упала на 4,2%.

- Падают реальные доходы населения, а соответственно и покупательская способность, - считает директор информационного агентства «Саминвестор» Илья Липкинд . - По данным Росстата, за последние пять лет они снизились на 12%. А из-за снижения ставок по ипотеке в последние годы все, у кого была отложенная потребность в покупке жилья, взяли кредит и решили квартирный вопрос.

Илья Липкинд.Фото: Светлана МАКОВЕЕВА

Замдиректора Самарского филиала «Россельхозбанк» Алексей Ларгин отметил, что в последнее время приток молодых кадров из других регионов в Самару снизился.

- Основные потоки трудовой миграции перенаправились в Екатеринбург, Краснодар и Санкт-Петербург, - отметил он. - А это значит, что платежеспособные молодые люди, которые могли бы стимулировать спрос на недвижимость, едут не в Самару, а из Самары. Мы все рассчитывали на масштабный рост туристического потока после ЧМ, но этого не произошло. Чтобы переломить отрицательный тренд, региону нужно развивать новые современные производства, это привлечет кадры и повысит спрос на недвижимость.

Генеральный директор ООО «Агентство оценки «Гранд Истейт» Алексей Ульянин также отметил спад спроса на рынке недвижимости и как следствие - снижение цен на новостройки.

Алексей Ульянин.Фото: Светлана МАКОВЕЕВА

- Согласно исследованиям Российской гильдии риелторов Самара стала одним из лидеров антирейтинга по сокращению численности населения за последние годы,- отметил он.

А доцент СамГТУ Юлия Вейс подчеркнула: потребность в новом жилье в Самаре есть, но среди тех слоев населения, которые не могут претендовать на ипотеку, так как не соответствуют требованиям банков.

Юлия Вейс.Фото: Светлана МАКОВЕЕВА

Ипотека как драйвер

В таких условиях основным драйвером спроса на жилье по-прежнему остается ипотека. Заместитель руководителя Абсолют Банка в Самаре Оксана Ерофеева отмечает: спрос на этот продукт в целом по рынку не сокращается.

- Лишь незначительный процент семей могут купить квартиру без привлечения заемных средств. Это подтверждает статистика: Самара наряду с Пермью и Уфой в 2019 году вошла в тройку городов, где жители реже всего покупают квартиры за собственные наличные средства. Что касается переплаты, то жители Самары, как правило, значительно, на 30 - 50%, сокращают ее за счет частичного досрочного погашения. Не случайно средний срок полной выплаты ипотечного кредита в Самарской области равен 8 - 10 годам, а средний срок, на который берут жилищный кредит, - 18 годам. Дополнительно уменьшить переплату помогают налоговый и ипотечный вычеты - до 260 и 390 тысяч рублей соответственно, - говорит Оксана Ерофеева.

За девять месяцев 2019 года количество выданных ипотечных кредитов в целом по рынку в Самарской области стало меньше на 13%, однако некоторые ипотечные банки, в том числе Абсолют Банк, отмечают увеличение объемов выдачи ипотеки.

- У нас количество заявок на ипотеку растет: начиная с июня - плюс 8 - 10% ежемесячно. При этом доля ипотечного рынка у Абсолют Банка в регионе за год увеличилась с 4,7% до 6,2%, - рассказала она.

В самарском отделении «Россельхозбанка» за третий квартал объемы бизнеса выросли на 30%, а средний чек увеличился на 7 - 10% и составил 1,6 млн рублей.

Владимир Балдук.Фото: Светлана МАКОВЕЕВА

Менеджер по работе с партнерами жилищного кредитования Самарского отделения ПАО «Сбербанк» Владимир Балдук отмечает, что средняя сумма ипотечного кредита в регионе сегодня составляет около 1,5 миллиона рублей.

- Чтобы получить такой кредит, совокупный доход семьи должен составлять 30 - 40 тысяч рублей. При оценке заемщика банк учитывает не только доход, но и количество детей, кредитную историю, количество имеющихся у заемщика долговых обязательств.

Директор розничного бизнеса ОО «Самарский» Альфа-Банка Евгений Зеленцов отмечает, что вместе со спросом на ипотечное кредитование растут и требования клиентов к процедуре оформления таких займов.

Евгений Зеленцов.Фото: Светлана МАКОВЕЕВА

- Сейчас основная конкуренция - ценовая, за счет ставок. При этом технологически ипотека может выдаваться 2 - 3 месяца. Это очень долго. В Альфа-Банке мы ставим задачу сделать процесс простым, легким, не сложнее, чем получение потребкредита.

Ставка на ставки

Для многих ипотечных заемщиков определяющим фактором при выборе программы служат ставки. Оксана Ерофеева напомнила, что летом 2018 года среднерыночная ставка по ипотеке достигла исторического минимума - 9,6% годовых, однако уже в апреле 2019 года она поднялась до 10,58% годовых.

- Это стало «фактором охлаждения» спроса на жилищные займы. Многие покупатели заняли выжидательную позицию, - отмечает эксперт. - Сейчас тренд развернулся: вслед за ключевой ставкой ЦБ РФ ведущие ипотечные банки, в том числе Абсолют, поэтапно снижают ставки. Средняя рыночная ставка по итогам сентября опустилась ниже «психологической отметки» в 10% годовых - до 9,91%. Например, Абсолют Банк предлагает ставки по стандартным программам на новостройки и готовое жилье от 9,24% годовых.

Эксперт считает, что дальнейшее снижение ставок едва ли будет интенсивным. Однако не исключает, что к концу 2019 года средняя ставка по ипотеке приблизится к прошлогодней отметке в 9,6% годовых. Но это не повод откладывать покупку жилья, если квартирный вопрос актуален и потенциальный заемщик накопил первоначальный взнос в размере хотя бы 20% от стоимости квартиры.

«Россельхозбанк» предлагает самарцам стандартные ипотечные ставки в размере 8,9% годовых, однако по программе «детской» ипотеки молодая семья может оформить здесь жилищный кредит под 4,7% в год, причем действовать эта ставка будет на протяжении всего срока кредитования.

- Дальнейшая динамика ипотечных ставок напрямую зависит от ключевой ставки Центробанка РФ, но в рамках специальных программ для отдельных категорий населения и территорий можно ее существенно снизить, - рассказал Алексей Ларгин. - В частности, со следующего года мы запускаем программу льготной ипотеки для сельских территорий, в рамках которой сельчане смогут покупать готовые дома с земельными участками и получать средства на их строительство.

ЭКСПЕРТНОЕ МЕНЕНИЕ

Оксана ЕРОФЕЕВА, заместитель руководителя Абсолют Банка в Самаре:

Оксана ЕРОФЕЕВА

- Осенью и в начале зимы существует большая вероятность увеличения цен и того, что самые дешевые и ликвидные варианты будут раскуплены в первую очередь. Поэтому не стоит ждать следующей волны снижения ставок. Разница между ставками 0,25 - 0,5 процентных пункта не так уж критична, если смотреть на размер ежемесячного платежа. Достаточно сказать, что рефинансирование ипотеки становится экономически выгодным при разнице в ставках не меньше 1,5 п.п.