Как считать срок давности плохого ремонта квартиры, объяснил Верховный суд РФ

История, ставшая предметом судебного разбирательства, началась в Барнауле, где супружеская пара купила квартиру в новом доме, а спустя некоторое время обнаружила в ней неровные стены и треснувшую штукатурку.

Продавец добровольно компенсировал новоселам лишь часть денег, необходимых для ремонта. Чтобы получить остальное, покупателям пришлось идти в суд. Тогда организация заявила, что истцы пропустили срок давности. Она же не застройщик, потому требования к ней можно предъявлять в течение не пяти лет, а всего двух.

Три инстанции с этим не согласились. Точку в споре поставил Верховный суд РФ*.

А теперь детали дела, которое заметил портал Право.ru. Семейная пара купила квартиру у некой фирмы. За 4,2 миллиона рублей. В этот же день им передали ключи. Компания была инвестором стройки, а застройщиком выступало другое ООО. Объект перешел в собственность продавца после завершения работ и сдачи дома в эксплуатацию.

Пожив в квартире некоторое время, покупатели увидели все недостатки и строительных, и отделочных работ. Стены неровные, штукатурка и краска местами треснули, а обои оказались наклеены с зазорами. Супруги написали продавцу претензию об исправлении недостатков. Но ответа не получили. Тогда они обратились в местный центр строительно-технической экспертизы. В его заключении было сказано, что для устранения недостатков нужно 205 000 рублей.

Супруги отправили компании еще одну претензию. Но фирма-продавец добровольно выплатила лишь около 100 000 рублей - в два раза меньше. Семья обратилась в суд, где попросила взыскать с продавца 314 617 рублей для устранения недостатков ремонта, компенсацию морального вреда, потребительский штраф (50% от присужденной суммы), а еще - расходы на экспертизу, потраченные для изготовления техпаспорта жилого помещения.

Новая сумма требований подтверждалась экспертизой.

Кроме того, судебная экспертиза подтвердила, что недостатки возникли из-за низкого качества строительных работ и нарушений в проекте.

Но в суде фирма заявила, что супруги пропустили срок для предъявления требований. Он составляет два года согласно статье 19 Закона "О защите прав потребителей" ("Сроки предъявления потребителем требований в отношении недостатков товара"). Граждане же обратились в суд спустя четыре года после подписания договора.

Но Железнодорожный районный суд Барнаула применил статью 7 закона об участии в долевом строительстве ("Гарантии качества, предусмотренные договором").

Норма устанавливает гарантийный срок для объекта долевого строительства пять лет. Первая инстанция посчитала, что новоселы пошли в суд в пределах установленного срока. В итоге суд удовлетворил иск частично, уменьшив суммы. Продавец пытался оспорить это решение.

Его главный аргумент - компания не застройщик дома, она всего лишь приобрела квартиру по договору инвестирования, а потом перепродала ее семье. Но апелляция согласилась с позицией райсуда, без изменения решения оставила и кассация.

Экспертиза заключила: недостатки возникли из-за низкого качества работ и нарушений проекта

Тогда компания пожаловалась в Верховный суд.

На его заседание пришел представитель фирмы-продавца и заявил, что до подписания договора купли-продажи семья осмотрела квартиру и претензий по качеству ремонта у них тогда не возникло. И вообще, у этой квартиры закончился гарантийный срок. А применять нормы закона об участии в долевом строительстве нельзя, так как фирма не застройщик объекта.

Семья с таким аргументом не согласилась. По ее мнению, они с самого начала направляли компании три претензии. И ни разу фирма не ответила, что гарантийный срок прошел. А получив второе требование, она даже выплатила часть денег.

Собственник "нехорошей квартиры" обратил внимание и на другой любопытный момент. Согласно данным из ЕГРЮЛ, учредитель компании продавца и компании застройщика - один и тот же гражданин. А это, по мнению собственников квартиры, говорит о том, что обе организации аффилированы. Так что вполне вероятно, что такую схему перевыкупа квартир использовали, чтобы обойти пятилетний гарантийный срок.

В итоге Верховный суд РФ отменил акты апелляции и кассации, а спор вернул в Алтайский краевой суд.

*Определение Верховного суда РФ N 51-КГ22-6-К8

По материалам:  https://rg.ru/2023/07/25/treshchina-v-potolke.html