Обсуждение изменений в капитальном ремонте многоквартирных домов в Самаре

19 сентября 2024 года участники заседания комиссии Общественной палаты Самарской области по местному самоуправлению, строительству, ЖКХ и дорогам обсудили проблемные вопросы, которые могут возникнуть на практике в связи с принятием Федерального закона от 08.08.2024 № 238-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и статью 53 Градостроительного кодекса Российской Федерации».

Изменения с 1 сентября 2024 года коснулись многоквартирных домов, выбравших так называемый специальный счет как способ накопления средств на капитальный ремонт. Основанием для выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в таких домах теперь должен быть договор строительного подряда. По мнению экспертов, из текста закона следует, что данный договор собственники жилья могут заключить только с тем подрядчиком (ИП или юридическим лицом), который является членом саморегулируемой организации в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства (исключение – государственные и муниципальные унитарные предприятия, учреждения). Протокол общего собрания о капитальном ремонте, финансируемом со специального счета, помимо остальных обязательных решений, должен содержать решение о выборе лица, уполномоченного на заключение договора строительного подряда. Кроме того, выполнение строительного контроля при проведении капитального ремонта в многоквартирном доме, где открыт специальный счет, стало обязательным требованием: договор строительного подряда, на основании которого планируется оплата работ по капитальному ремонту со специального счета, должен, помимо прочего содержать условие об осуществлении строительного контроля.

«Авторы законопроекта исходили из того, что жителям сложно самим определить качество выполненных работ по капитальному ремонту, – подчеркнул заместитель председателя комиссии Общественной палаты Самарской области по местному самоуправлению, строительству, ЖКХ и дорогам Игорь Косилов. – Вместе с тем, вступление нового Федерального закона в силу повлекло за собой немало обращений в наш адрес со стороны владельцев спецсчетов: граждане не понимают всех аспектов, требуются разъяснения со стороны уполномоченных органов. В частности, есть ощущение, что закон не дает ясности относительно того, могут ли жители отказаться от строительного контроля: ведь это дополнительные расходы – порядка 3-5% от сметы. Люди начинают трактовать каждый по-своему, кому как удобно».
«Действительно, законодатель предусмотрел заключение строительного подряда, который, в свою очередь, предусматривает осуществление строительного контроля. Но пока непонятно, будет ли его осуществлять региональный орган исполнительной власти. Вопросы от жителей в адрес ГЖИ также уже поступают. Несмотря на то, что с момента вступления нового Федерального закона в силу прошло менее месяца, часть банков уже не пропускают документы без договора строительного подряда», – заметил начальник отдела надзора за деятельностью регионального оператора, координации муниципального контроля Государственной жилищной инспекции Самарской области Евгений Гусев, вместе с тем подчеркнув: осуществлять стройконтроль владельцам спецсчетов однозначно придется. «Ранее строительный контроль не был учтен в финансировании работ, теперь собственникам разрешено это делать за счет средств фонда. Если стройконтроль в регионе возьмет на себя исполнительный орган власти, то у собственников будет право выбора: самостоятельно осуществлять стройконтроль, привлекая подрядную организацию, либо стройконтроль осуществит орган власти», – пояснил представитель ГЖИ.

Впрочем, пока собственникам жилья придется справляться собственными силами, обратила внимание руководитель Управления жилищного фонда и благоустройства министерства энергетики и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области Ольга Светкина: пока вопрос о создании в регионе структуры, подобной Госинспекции строительного надзора, которая могла бы осуществлять функции в сфере капремонта, находится лишь на стадии обсуждения.

Один из важнейших вопросов, по мнению Игоря Косилова, заключается в том, как на практике собственникам заложить средства на проведение стройконтроля, какой механизм здесь должен быть применен?
«Однозначно в протоколе решения общего собрания собственников должна быть прописана отдельная строка, отдельная формулировка, которой собственники либо принимают решение о заключении договора с третьим лицом на осуществление строительного контроля (торги в данном случае проводить необязательно), либо поручают это подрядной организации с условием отчетности», – заявил руководитель службы заказчика некоммерческой организации «Региональный оператор Самарской области «Фонд капитального ремонта» Алексей Панков.

Еще один немаловажный вопрос: как поставить заслон для недобросовестных подрядчиков, как проверить, что подрядчик действительно выполнил свои обязательства и провел стройконтроль? Состоявшееся на площадке региональной Общественной палаты обсуждение показало, что четкого ответа на этот вопрос, к сожалению, пока нет. «Подразумевается, что, если собственники помещений в многоквартирном доме открывают спецсчет, то они должны сами обладать некими знаниями, навыками, в том числе, управления финансами. Но понятно, что в большинстве случаев на практике это не так», – констатировал Игорь Косилов.
Фонд капремонта, со своей стороны, будет проверять, с кем собственники заключили договор подряда, действительно ли есть такая организация, действительно ли она работает и пр., заверил Алексей Панков. Но, возможно, общественникам стоит подключиться и информировать собственников помещений в МКД о том, какие организации на этом рынке обладают надежной репутацией, обратили внимание члены профильной комиссии областной Общественной палаты.
«Просим вас, как представителей профильных органов власти, органов контроля и надзора, ситуацию не отпускать. Со своей стороны, берем на себя задачу проговорить с СРО возможность создания реестра организаций, готовых работать со специальными счетами», – резюмировал Игорь Косилов.

В рамках второго вопроса повестки дня участники заседания обсудили предложения по внесению изменений в Постановление Правительства Самарской области от 27.03.2023 № 239 «Об определении состава услуг и (или) работ, входящих в число услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, и которые включены в перечень, указанный в части 1 статьи 166 Жилищного кодекса Российской Федерации» и другие нормативно-правовые акты, касающихся ремонта систем противопожарной защиты многоквартирных домов.
Представители управляющих организаций рассказали о проблеме, с которой им приходится сталкиваться в процессе своей работы: часть многоэтажек оснащены противопожарной автоматикой, однако ремонт этих систем чрезвычайно дорог, и за годы эксплуатации они в большинстве случаев вышли из строя. Кроме того, у всех систем противопожарной защиты имеется срок годности (обычно это 10 лет), по истечении которого необходимо провести замену оборудования. Но за счет каких средств? «Мы обрадовались выходу Постановления № 239, но Фонд капремонта недавно дал ответ о том, что такие виды работ не предусмотрены в рамках капитального ремонта. Вопрос актуальный, но нет понимания того, как его можно решать», – отметил директор ООО «УК №1 ЖКХ» г.о. Тольятти Владимир Морозов.

«Необходимость в таких работах, безусловно, есть: речь идет о безопасности жизни и здоровья людей. В этом году все случаи гибели и травмирования на пожарах в регионе случились в жилых домах. К нам поступают обращения граждан, в которых они интересуются, почему такие работы нельзя провести в счет капремонта. На наш взгляд, было бы правильным, предусмотреть такого вида работы в рамках минимальных взносов на капремонт», – выразил мнение заместитель начальника управления – начальник отдела организации надзорных и профилактических мероприятий управления надзорной деятельности и профилактической работы Главного управления МЧС России по Самарской области, полковник внутренней службы Игорь Трубников.
В условиях финансовой недостаточности Фонда капремонта, утвердить дополнительные услуги крайне сложно, считает Ольга Светкина; поднять минимальный взнос для всех, когда системы противопожарной автоматики, которые необходимо ремонтировать, есть только на некоторых домах, тоже нельзя.

«Безопасность важнее всего: сначала безопасность, а потом уже комфорт. Казалось бы, это очевидно. Решением общего собрания собственники могут повысить размер взноса на капремонт: в таком случае они могут выполнять больший объем работ. Но на практике такие решения принимаются очень редко. Между тем, они есть. Собственники в МКД, перешедших на спецсчета, порой располагают достаточным количеством средств, хотят проводить такие работы, и, на наш взгляд, было бы правильным, дать им это право, – заметил Игорь Косилов. – Еще одним решением вопроса может стать отдельная региональная программа: на подобии той, что в регионе уже действует в отношении замены лифтового оборудования».

«Давайте работать вместе. Проведение капремонтов общего имущества многоквартирных домов – вопрос очень важный, очень сложный и многогранный. Нельзя допустить, чтобы недобросовестные компании пользовались неосведомленностью жителей. Нужно выработать определенные правила работы на этом рынке подрядных организаций и донести информацию до собственников. Вместе с тем, нужно поддерживать инициативы тех жителей, которые действительно готовы полностью брать управление своим домом в свои руки», – отметил, подводя итоги заседания, Игорь Косилов.