IТ-ипотека разрушила стереотипы

Льготные ипотечные программы для определенных категорий граждан не просто так считаются одним из главных инструментов формирования спроса. Любая льготная программа не только стимулирует определенную отрасль, но и даёт очень серьезный эффект всему рынку, в том числе в сегменте нового жилья.

О необходимости предусмотреть дополнительные меры поддержки для специалистов IТ-отрасли Самарской области неоднократно заявлял Губернатор Дмитрий Азаров, в том числе на встрече с IТ-сообществом весной прошлого года. После этого был принят ряд мер поддержки, среди которых, в том числе, налоговые льготы для IТ-компаний, работающих по упрощенной системе налогообложения, субсидия из регионального бюджета на возмещение затрат, понесенных организацией на оплату труда привлеченных работников. И, конечно, возможность улучшить жилищные условия в рамках льготной программы на более выгодных условиях. Это стало возможным благодаря запуску единой ипотечной программы * , разработанной департаментом информационных технологий и связи Самарской области по поручению вице-премьера РФ Дмитрия Чернышенко. Оператором выступает ДОМ.РФ.

Напомним, в рамках льготной региональной ипотечной программы в этом году предусмотрено дополнительное снижение ставки кредитования по федеральной « IТ-ипотеке » на 3%. Таким образом, итоговая ставка составит не более 2% годовых. Максимальный размер ипотечного кредита составляет 8 млн рублей. Минимальный размер первоначального взноса — 15%, для оплаты можно использовать не только собственные средства, но и материнский капитал и другие субсидии, и меры поддержки региона.

Стоит добавить, что разные банки вырабатывают свои специальные предложения для IT- ипотеки, которые варьируют от ставки 3, 9 % ( Банк «Центр-инвест») до 4, 75% (Газпромбанк).

  Как отмечают в банках, в прошлом году как такового IT- сектора официально оформленного, который бы подходил под критерии, ещё не было, но в начале текущего года этот пласт образовался. Были сформированы компании с правильными оквэдами. Поэтому выросло количество заявок только по этой программе. И соответственно, количество выдач. Заёмщики данного сегмента обладают повышенной платежеспособностью. Они более технологичны, пользуются большим спросом на рынке труда и, соответственно, более уверенно чувствуют себя на сегодняшний день.

В данной программе есть определенные новшества, которые произошли в результате изменений в законодательстве. Возраст айтишников, которые могут воспользоваться льготной ставкой, увеличен до 50 лет. Снижены требования по минимальной зарплате. Теперь минимум, который должен получать в месяц айтишник, это 120 тысяч рублей в городах миллионниках и до 80 тысяч рублей во всех остальных населённых пунктах. К тому же можно рассчитывать размер зарплаты не только по основному месту дохода, но и по совместительству. Предполагается, что айтишники могут работать в нескольких местах. В IT- сфере надо обязательно поработать не менее 5 лет, тогда льготы по программе сохраняться на будущее, даже если человек затем уйдет из этого сектора. А раньше, напомним, айтишник должен был в IT- сфере проработать весь срок кредита. Соответственно, новые критерии говорят о том, что айтишникам стало проще попасть в программу, взять кредит и проще в ней удержаться.

Вопреки стереотипам, что айтишники – это люди мира, которые путешествуют с компьютером и не хотят покупать никакое жилье, на самом деле, как только появился подходящий инструмент, сразу же им и воспользовались. И перестали отвечать этим стереотипам, которыми руководствовались многие эксперты рынка недвижимости.

    А педагогами в самарском регионе востребована и такая мера поддержки, как компенсация первоначального взноса в размере не более 20% от суммы ипотечного жилищного кредита и предоставление социальных выплат на компенсацию банковской процентной ставки ипотечного жилищного кредита в размере 50% в течение пяти лет.

Так, в 2021 году компенсацию первоначального взноса получили 58 педагогов, а компенсацию 50% банковской процентной ставки —  56 работников. В 2022 году компенсацию первоначального взноса получили 66 учителей, а компенсацию 50% банковской процентной ставки – 109 работников образования.

В текущем году внедряется дополнительный механизм льготной ипотеки для педагогов, медицинских работников, специалистов IT-сферы. О запуске льготной программы кредитования заявили институт развития ВТБ и «Дом.РФ». Эта ипотечная программа предполагает покупку жилья в новостройках и на вторичном рынке. Сумма кредита ограничена 3 миллионами рублей. Минимальный размер первоначального взноса составляет 15% от стоимости недвижимости, срок кредита — до 20 лет. Ставки по ипотеке от «ДОМ.РФ» составят порядка 6% годовых. Для семей, где до 2018 года родился ребенок, предусмотрены дополнительные льготы – снижение ставки до 2%. Так что льготники смогут выбрать сами, какая из программ подходит им больше.

Конечно, людям выгодно брать кредит на покупку жилья или его строительство, часть стоимости которого оплачивает государство. За счёт этого процентная ставка по такой ипотеке значительно ниже. А в итоге это положительным образом отражается на состоянии регионального ипотечного рынка.

Как сообщил управляющий банка ВТБ в Самарской области Максим Папков, если посмотреть первые пять месяцев работы, то продажи ипотеки стабилизировались. Если сравнивать нынешние продажи ипотеки по ВТБ с объемами 2022 года, то они значительно превысили все пиковые значения и приблизились к результатам 2021 года.

Банкиры видят определенную динамику перераспределения на ипотечном рынке в сторону вторичного жилья. По итогам 5 месяцев в ВТБ спрос на «вторичку» уже превышает 65% (и с начала года он растёт в пределах 40%). Правда, в разных банках эта пропорция может выглядеть иначе. Но где-то в среднем по рынку 60 на 40: 60% — это спрос на вторичное жилье, 40% — на новостройки.

Хотя раньше баланс в большей степени склонялся в сторону первички. Но некоторое время назад цена на неё обогнала стоимость вторички. А поскольку у клиентов есть реальная потребность в жилье, они хотят «жить здесь и сейчас», а не когда-то, то чаша весов склоняется ко вторичному рынку.

Тут можно купить и практически сразу жить при минимуме каких-то дополнительных инвестиций в устройство жилого пространства. Нет временного лага на ожидание. Да и сегодняшние цены диктуют именно такой выбор.

Стоит отметить, что сегмент вторичного жилья на протяжении достаточно длительного времени, как минимум последний год, снижался в цене. И в целом баланс цен привел к тому, что вторичное жилье, уже готовое, дешевле, чем новостройки. Поэтому спрос сместился туда естественным образом.

Ещё три года назад соотношение ипотечных сделок на новостройки и за счет собственных средств было где-то 60 на 40: 60% брали в ипотеку, 40% покупали за счет собственных средств. В том числе этому способствовали разнообразные личные программы застройщиков, которые давали рассрочки, то есть могли быть заменителями ипотеки. Сейчас же примерно 80% сделок на рынке новостроек, не меньше, а, может, и больше происходит с участием ипотечных средств.

Появился еще один тренд на ипотечном рынке – начиная с прошлого года виден активный рост желающих приобрести или построить индивидуальное жилье за городом.

-По нашей оценке до конца года примерно на треть увеличится число желающих купить или построить дом с помощью ипотечного кредита за городом, — говорит Папков.

Отмечается также, что у заёмщиков возможности по платежеспособности приводят к тому, что основной срок запрашиваемого ипотечного кредита составляет 25 – 30 лет. Еще два года назад чаще брали на 10 – 15 лет. Объясняется это просто. На рынке недвижимости стоимость квадратного метра увеличилась. При этом платежеспособность клиентов пока осталась на том же уровне, на котором она была ранее. Это компенсировалось удлинением срока ипотеки до 25 – 30 лет.