Покупка доходного дома в Германии – это выгодное вложение средств с возможностью получения доходности в среднем 10% в год. Один из главных плюсов такой инвестиции – независимость от других жильцов и ТСЖ, а также возможность самостоятельного распределения прибыли. Приобретение смешанной недвижимости, которая объединяет жилье и торговые площади, позволяет повысить прибыль от аренды. Западное направление Германии считается одним из самых привлекательных для инвестиций благодаря близости к социальным объектам и транспортным магистралям, что значительно повышает доходность недвижимости.

Приобретать доходные дома можно как на первичном, так и на вторичном рынке, как за собственные средства, так и в кредит, полученный в немецком банке. Однако, необходимо помнить, что для получения недвижимости в собственность необходимо грамотно оформить сделку и своевременно уплатить все необходимые налоги.

При обращении в агентство можно рассчитывать на ряд преимуществ при покупке недвижимости в Германии, таких как широкий выбор объектов, индивидуальный поиск, профессиональное сопровождение, гарантии юридической чистоты сделок и эксклюзивные предложения от собственников жилья.

Тысячи иностранных граждан выбирают Германию в качестве страны для инвестирования в недвижимость благодаря стабильной экономике, развитой инфраструктуре, четкому и ясному законодательному алгоритму покупки и владения недвижимостью, а также регулярному приросту населения и мигрантов со всего мира. При этом цены на недвижимость в ФРГ на данный момент ниже стоимости аналогичных объектов в других европейских странах.

Преимущества инвестирования в доходные дома в Германии настолько больши, что местные жители называют этот тип инвестирования «бетонным золотом». Однако, для того чтобы быть уверенным в успехе своих вложений, необходимо изучить основные нюансы, связанные с типом жилья, его характеристиками и географическим положением.

Почему Германия становится все более привлекательной для инвесторов

Согласно отчету международных брокерских контор, в 2015 году Германия заняла третье место после Чехии и Венгрии в списке стран Европы, где наибольший спрос был на коммерческую недвижимость, с ростом в 32%. Более 60% жителей этой страны проживают в арендованном жилье, что делает их мобильными.

Но, не только высокий спрос делает инвестиции в недвижимость Германии выгодными, но и другие преимущества:

• Высокий выбор доходных домов, которые составляют треть жилого фонда;
• Строгое законодательство, защищающее права собственников и квартиросъемщиков;
• Стабильность доходов, где немцы обычно арендуют одно место жительства в течение 12 лет;
• Заполненность домов на 100%;
• Рост ставок на аренду, превышающий инфляцию.

Немецкое законодательство относительно лояльно к инвесторам из других стран, и предоставляет им практически те же права, что и гражданам Германии. Частная собственность надежно защищена, а банки охотно выдают кредиты бизнесменам с иностранным гражданством. При условии наличия собственного капитала от 100 тысяч евро, заемщик может рассчитывать на получение кредита до 50% от цены объекта.

Чтобы стать полноправным собственником жилья, инвестор должен внести деньги и подписать договор купли-продажи. Запись о смене собственника вносится в Земельную книгу (Grundbuch).

Факт приобретения доходного дома не дает права на получение вида на жительство в Германии, однако обеспечивает иностранцу место пребывания. Это означает, что при оформлении визы ему не нужно бронировать отель или предоставлять туристический ваучер. Активная деловая деятельность позволяет запрашивать визы длительного действия, такие как годовой или трехлетний «Шенген», с правом нахождения в стране без прерывания 90 дней каждые полгода.

Любой собственник жилья в Германии, независимо от гражданства, может сдавать свою собственность в аренду. В договоре на аренду устанавливается период срока от 1 года, однако в качестве жильцов могут быть выбраны и люди без достаточного дохода, за которых государство будет платить в рамках социальных обязательств.

Доходы от недвижимости в Германии облагаются налогом. В конце года нерезиденты подают декларацию в налоговый орган. Ставка налога прогрессивная: от 14 до 42%. Доход считается из общего дохода собственника, который, в свою очередь, вычитает затраты на содержание и оплату услуг управляющей компании, проценты по кредиту, земельный налог и амортизацию здания (до 2,5% стоимости здания за год).

На этом этапе важно обратиться к налоговому консультанту или опытному риелтору, который может помочь иностранцу грамотно рассчитать базу, уменьшив сумму налога. Но, даже с учетом максимальных ставок налога, инвестиции в недвижимость в Германии продолжают оставаться выгодными, и доходность может колебаться в пределах 3,5-12%. Важно выбрать тип доходной недвижимости и географию объекта, чтобы обеспечить рост доходов.

Германия считается привлекательной страной для инвестирования в жилую недвижимость. В этой стране имеются три основных объекта коммерческой недвижимости, доступные для инвесторов: квартиры для сдачи в аренду, отдельные дома и доходные дома. Ключевым отличием между этими объектами является размер вложений и доходности.

Средняя цена за квадратный метр по всей стране начинается от 1000 евро. В Мюнхене, наиболее дорогом городе Германии для жизни, стоимость квадратного метра составляет от 3000 евро. Минимальная цена на небольшую студийную квартиру составляет 90 000 евро. Сдав ее в аренду, можно получить 500 евро в месяц, а расходы на коммунальные платежи составят около 170 евро. Поэтому доходность такой квартиры чуть более 4% в год.

В Берлине цены на недвижимость ниже, чем в Мюнхене, а прибыль от аренды также ниже, что снижает доходность до менее чем 4%. Поэтому, эксперты рекомендуют инвестировать в недвижимость в местах, потенциально рискованных, приобретая квартиры, например, в районах, где проживают мигранты.

Однако, в последнее время все большее число инвесторов предпочитают покупать доходные дома, которые гарантируют более высокую доходность, чем обычные квартиры. Владея домом, инвестор получает независимость от других жильцов и может самостоятельно распределять прибыль и статьи расходов. Управление домом как единым объектом экономичнее, чем управление отдельными квартирами или частями дома.

Приобретая доходный дом на 38 квартир в Северном Рейн-Вестфалии за 2,5 млн евро, можно рассчитывать на доходность от 7% до 8% годовых. Приобретение доходного дома в Берлине на 40 квартир стоимостью 5,7 млн евро приносит доход в 5% годовых. А для повышения доходности некоторые эксперты советуют приобретать смешанную недвижимость, которая объединяет жилые и торговые помещения. В этом случае доходность может достигать 7-12%.

Напомним, что недвижимость в Германии ежегодно увеличивает свою стоимость на 3%. Аналитики прогнозируют, что Германия будет единственной страной в Европе, где цены на жилье продолжат расти в ближайшие годы. Правильный выбор объекта инвестирования может гарантировать потенциальному собственнику постоянный и стабильный доход.

Приобретение доходного дома в Германии сегодня является весьма привлекательным инвестиционным объектом. Стоимость таких объектов начинается от 300 тысяч евро, при этом стоимость домов в средних по размеру городах, например, в Дрездене, превышает 1 млн евро, в Гамбурге – 2,8 млн евро, в Мюнхене – 3 млн евро. По статистике авторитетных агентств недвижимости, средняя доходность жилья в Германии варьируется в пределах от 4 до 7% годовых. При постоянной арендной плате здание может окупиться в среднем за 20 лет.

Однако, стоит обратить внимание на то, что в некоторых городах и регионах Германии, доходность от недвижимости выше средней. Например, в Дуйсбурге – среднем городе на западе страны – доходность равна 10%. В то же время, в Южной Саксонии можно встретить дома с расчетной доходностью до 20% годовых, однако по факту найти арендаторов в этом регионе сложно.

К примеру, можно рассмотреть упрощенный кэш-фло по 4-квартирному доходному дому в Штутгарте стоимостью 440 тысяч евро. Ключевыми показателями оценки прибыли и окупаемости, помимо стоимости, являются нотариальные услуги, налог при покупке, риелторская комиссия, работа управляющей компании, оплата бухгалтера и налог на доходы. Плата от арендаторов составляет 40 000 евро в год, что приносит итоговую прибыль в размере 34 600 евро в год. Срок окупаемости такого объекта составляет 12,7 лет.

Стоит отметить, что спрос на съемное жилье в Германии всегда есть, размер ежемесячной арендной платы варьируется от 5 до 25 евро за квадратный метр без учета коммунальных платежей. Государство выплачивает плату за социальную помощь в размере 6–7 евро за квадратный метр. Законодательно установлен порог повышения арендной платы, который не должен превышать 10% за три года либо до уровня средней ставки по региону в целом. В Берлине средний уровень расценок составляет около 12 евро за квадратный метр, а наиболее низкие ставки – в Саксонии и Бранденбурге, а высокие – в Мюнхене, Франкфурте-на-Майне, Гамбурге.

Важно понимать, что географическое расположение объекта во многом определяет его доходность, это подтверждают и исследования Deutsche Bank. Так, наибольший рост доходности жилой недвижимости в ближайшие годы можно ожидать от объектов в городах Германии с населением свыше 500 тысяч человек.

Если вы рассматриваете вариант вложения средств в недвижимость в Германии, то наиболее привлекательные с точки зрения инвесторов регионы находятся в западной части страны, включая ее столицу. Исследования показали, что Мюнхен возглавляет десятку наиболее дорогих городов для аренды жилья, за ним следуют Дюссельдорф, Франкфурт-на-Майне, Штутгарт, Кельн, Гамбург, Карлсруэ, Висбаден и Дармштадт.

Если рассматривать самые ликвидные земли, то это Северный Рейн-Вестфалия, Баден-Вюртемберг, Гамбург и Берлин. Восточная Германия менее привлекательна для инвестиций из-за переизбытка предложения и устаревшего жилищного фонда, который не отвечает современным требованиям. Эти регионы также уступают в экономическом развитии и доходах, поэтому население активно переезжает в центральные и западные земли. В связи с этим, количество вакантных площадей восточной Германии достигает 30%, что увеличивает риск при инвестировании в недвижимость. Но пригороды Берлина являются исключением из правил.

Например, в центральной части Дрездена вы можете приобрести доходный дом по цене 1,9 тысяч евро за квадратный метр. Ежегодная доходность составит 5,5-6,5%. В городе Берлине схожий объект будет стоить уже 2,9 тысяч евро за квадратный метр, но при этом арендная плата выше. В результате доходность составит 6-7% в год. В западной части Германии цены будут выше: в Мюнхене – от 4,5 до 16 тысяч евро за квадратный метр, в Дюссельдорфе – 2,5 тысячи евро, а в центре Франкфурта – 3,8 тысячи евро. Но зато доходность дотягивает до 7%.

Берлин пользуется огромной популярностью у инвесторов как город с быстрорастущим населением и стабильными ценами на арендное жилье. В 2010 году цены на квадратный метр жилья начинались от 8,5 евро, а в 2015 году уже от 12 евро. При этом, каждые полгода население Берлина увеличивается на 15-19 тысяч человек.

Эксперты рекомендуют грамотно выбирать регион и район города, ориентируясь на перспективы застройки и предпочтения населения. Вложение в недвижимость выгодно в тех городах, где есть активная застройка и растущее население. Также желательно ориентироваться на города с развитым рынком труда и высокой заработной платой для гарантии почти 100% спроса и рентабельности.

Оценка стоимости недвижимости, как известно, зависит не только от расположения объекта, но и от других факторов. Важным критерием являются расходы на содержание: теплоизоляция, влагонепроницаемость стен и продуманность планировки. Учитывается также близость к транспортной инфраструктуре — дом вдали от железной дороги может обойтись дешевле, но и найти жильцов будет сложнее. В Германии цены на недвижимость колеблются от 1 до 4 тысяч евро за квадратный метр, учитывая комплексное воздействие данных факторов.

Ниже приведены несколько примеров цен на недвижимость в Германии:

• Пакет из 4 домов 1996 года постройки на 112 квартир в Гамбурге. Стоимость 16 млн евро. Годовой арендный доход — 1 млн 300 тысяч евро. Рентабельность инвестиций — 12,8%.
• Доходный дом 1967 года постройки в г. Итерзен (земля Шлезвиг–Гольштейн), 36 квартир. Реновации не требует. Стоимость 3 млн евро. Годовой арендный доход — 166 тысяч евро. Рентабельность инвестиций — 7%.
• Доходный дом 1914 года (капитальный ремонт 2012 года) в Дуйсбурге (вблизи Дюссельдорфа) площадью 516 кв. м, который находится в аренде. Цена — 336,5 тыс. евро. Годовой доход — 36,5 тыс. евро. Доходность — 10,8%.
• Многоквартирный дом (1900 года постройки, последняя санация — 2016 год) в Вуппертале (Северный Рейн-Вестфалия) с 6 квартирами и торговым помещением. Цена — 419 846 евро. Рентабельность — 10% годовых.

Необходимо учитывать, что кроме стоимости дома, как указано в договоре, при покупке потребуется внести дополнительные расходы. Среди выплат — вознаграждение маклерской компании, которая проведет проверку финансовых аспектов покупки и определит задолженности предыдущих владельцев. Также потребуется независимый эксперт, который оценит техническое состояние дома.

Покупка доходной недвижимости имеет свои особенности как на вторичном рынке, так и среди новостроек. В крупных городах большинство новых домов относится к классу "люкс", что делает покупку выгодной. Элитное жилье постоянно возрастает в цене, и клиенты могут выбрать строящиеся жилье или готовое. Независимо от выбора, процедура покупки в целом одинакова. Застройщик дает гарантию 5 лет на новые объекты, что означает готовность в течение этого срока исправить возможные дефекты.

При покупке вторичного жилья важно просмотреть сведения в Поземельной книге, это можно сделать самостоятельно или обратившись к нотариусу. Там зафиксированы сведения о владельцах земли и возможные долги. Только после этого можно заключить сделку купли-продажи, которая обязательно заверяется в нотариальной конторе. Нотариус направляет договор в Поземельный суд вместе с заявкой на регистрацию нового владельца. Передача денег покупателем происходит напрямую или с трастового счета. Новый владелец недвижимости оплачивает налог на покупку, а после окончательной регистрации сведения о ней вносятся в Поземельную книгу. В общей сложности процедура занимает от 2 до 4 месяцев.

При покупке недвижимости потребуется внести ряд платежей, среди которых: налог на приобретение (от 3,5% до 6,5% в зависимости от федеральной земли), издержки делопроизводства (0,3–1% от суммы сделки), нотариальные услуги (0,7–3% от стоимости объекта) и комиссия маклера (3–6% от суммы сделки плюс НДС). Необходимо учитывать, что итоговая стоимость объекта в процессе оформления может возрасти максимально на 10%.

Инвестирование в недвижимость в Германии возможно через покупку арестованного имущества на аукционе. Объекты на молотке уходят по ценам ниже рыночных, что может обеспечить инвестору более высокую прибыль в будущем.

В процессе покупки иностранный гражданин может использовать как собственные средства, так и банковские кредиты. Ставки по ипотеке в Германии невысоки, и страна открыта для иностранных инвестиций. Нерезидентам придется подтвердить размер дохода на родине. Размер кредита составляет в среднем 50–60% стоимости объекта, ставка фиксируется на каждые 10 лет и может достигать 3,5%. Срок кредитования может быть до 25 лет, а ежегодный платеж на погашение тела кредита достигает 3%.

После покупки недвижимости в Германии иностранный гражданин может свободно распоряжаться ней и сдавать в аренду.

В статье рассказывается об особенностях аренды жилья и управлении им в Германии.

Договор аренды составляется на неопределенный срок, но обычно арендуют на минимум 1 год. Арендатор вносит залог, который возвращается при возврате квартиры в прежнее состояние.

Существуют две разновидности арендной платы: "холодная" и "горячая". "Холодная" плата представляет собой стоимость за само помещение без учета коммунальных услуг, которые арендатор оплачивает отдельно. "Горячая" оплата включает все коммунальные услуги и аренду. Общая сумма расходов по квартире называется жилой платой. Владелец квартиры ежегодно вносит налог на недвижимость, соответствующий 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка, на котором расположен дом.

Поиск жильцов происходит также, как и в России: через частные объявления или риелторов. Некоторые владельцы квартир обращаются к управляющим компаниям за помощью в аренде и коммерческом управлении домами.

В целом, коммерческая недвижимость в Германии является стабильным и выгодным инвестиционным объектом, но требует наличия капитала и партнера с адекватной оценкой рисков и умением управлять недвижимостью. В законодательстве защищаются права нерезидентов так же, как и граждан страны.

Купить доходный дом в Германии, не сделав при этом ошибок, может оказаться довольно трудной задачей. Для того, чтобы уверенно и грамотно провести сделку, требуется глубокое знание немецкого законодательства и процедур. Без опытного риелтора, который имеет связи с юристами, банками и нотариусами, в подобных сделках лучше не рисковать. Компания DEM GROUP GmbH — это опытная и надежная звено в процессе приобретения недвижимости в Германии.

Генеральный директор DEM GROUP GmbH Екатерина Демидова подчеркивает, что при покупке дома, клиент не должен заботиться о том, чтобы учесть все расходы на содержание дома, поэтому при рассчете для них рентабельности, итоговая сумма уже будет чистой прибылью. Покупатель должен знать, что его инвестиции защищены, и не ожидать сюрпризов, если вдруг коммунальные платежи превысят доход от аренды. Специалисты DEM GROUP GmbH обеспечат приобретение дома в городах с первоклассной инфраструктурой уже от 200 тысяч евро. Благодаря специализации на Германии, эту цену удалось достичь вне зависимости от того, новое ли это здание, или это вторичный рынок. Кроме того, эксперты компании помогут получить ипотечный кредит в немецком банке, кредитование которого может увеличить доходность инвестиций до 1,5 раза. Участвуя в сделке, клиенту не нужно беспокоиться о нюансах приобретения недвижимости: эксклюзивные объекты и аукционы тоже входят в спектр предоставляемых услуг.

Компания DEM GROUP GmbH имеет официальную регистрацию в Москве и Дюссельдорфе, обладает официальными учредительными документами как в России, так и в Германии, и ее система менеджмента качества соответствует международному стандарту ISO 9001. Это гарантирует клиентам лучший сервис и тщательное сопровождение всех этапов сотрудничества.

Фото: freepik.com