Чем грозит незаконная перепланировка и как она может быть легитимизирована
Собственники как жилой, так и нежилой недвижимости считают, что имеют полное право устанавливать свои правила и вносить изменения в планировку своих помещений. Однако, это не всегда так. Перепланировки могут быть проведены только после того, как уполномоченные органы убедятся в их безопасности и дадут на них разрешение. Это необходимо, поскольку капитальный ремонт одного помещения может повлиять на устойчивость как соседних конструкций, так и всего здания в целом.
Закон запрещает перепланировку без предварительного согласования. Однако, если владелец недвижимости упустил этот момент, выполненный без разрешения ремонт может быть узаконен. Тем не менее, необходимо помнить, что нарушение закона наказывается, и собственнику все равно придется понести наказание.
В данной статье мы расскажем о последствиях незаконной перепланировки, а также о том, что нужно предпринять, чтобы это узаконить. Мы также рассмотрим случаи, в которых узаконение перепланировки вообще возможно.
Штрафы и наказания за незаконную перепланировку
Для начала необходимо разобраться, что такое перепланировка и когда она является незаконной. Перепланировка – это изменение конфигурации помещения, которое может заключаться, например, в переносе кухни или создании кухонной ниши, установке новых дверных или оконных проемов (или изменении формы существующих), сносе ненесущих перегородок, постройке новых или расширении существующих помещений, увеличении площади туалета или ванной комнаты за счёт площади коридора и т.д. Все изменения фиксируются в техническом паспорте, а именно, в плане БТИ.
Однако, если эти работы проведены без официального разрешения от государственных органов, то перепланировка считается нелегальной и нужно заботиться о её узаконивании.
Не все знают последствия незаконной перепланировки, что является настораживающим фактом. Однако, незнание закона не снимает ответственности с собственника за нелегальную перепланировку жилья или нежилых помещений, в том числе, находящихся в многоквартирных домах.
Штраф за незаконную перепланировку зависит от владельца жилья: физическое лицо должно заплатить от 2000 до 2500 рублей, должностное лицо – от 4000 до 5000 рублей, а юридическое – от 40000 до 50000 рублей. Оплатить штраф за нелегальную перепланировку жилья или нежилой недвижимости нужно в течение 60 дней. Если требование не выполняется, дело передаётся в суд. Кроме того, собственнику помещений могут быть назначены дополнительные меры наказания – удвоенная сумма штрафа, арест на срок до 15 суток или обязательные работы (до 50 часов).
Это еще не все неприятности, которые ждут тех, кто не придал значения нормам закона. Когда жилищная инспекция узнает об изменении, собственнику придется узаконить работы по требованию уполномоченных инстанций. Если же это невозможно, помещению нужно будет вернуть тот вид, который зафиксирован в актуальном плане БТИ. В случае с самовольной перепланировкой в нежилом помещении события будут развиваться по такому же сценарию.
Жилищная инспекция устанавливает сроки, в которые собственник должен выполнить предписания, будь то узаконивание перепланировки или удаление незаконного ремонта. Если отведенное время закончится, а требование жилинспекции так и не будет выполнено, дело передадут в суд. А в этом случае хозяина помещения ждут новые расходы в виде судебной неустойки за каждый день просрочки. Размер такой неустойки определяется индивидуально. Кроме того, на период, пока судебное предписание не будет исполнено, собственнику недвижимости могут ограничить выезд за границу.
В редких случаях самовольная перепланировка может привести к изъятию недвижимости и ее продаже на торгах. Часть вырученных денег пойдет на устранение нарушений, а оставшуюся сумму отдадут хозяину.
В любом случае, нужно понимать, что нелегальная перепланировка может сказаться на безопасности обитателей дома. В России уже были случаи обрушений подъездов и секций домов из-за несанкционированных перепланировок. Даже если перепланировка не повлияла на устойчивость здания и его элементов, не стоит рассчитывать на то, что нарушения не будут обнаружены. Жилищная инспекция может проверить помещение по сигналу бдительных соседей. Кроме того, незаконную перепланировку нужно узаконить в случае, если вы хотите продать или заложить свое жилье.
Вопрос, связанный с узакониванием незаконной перепланировки, волнует многих владельцев квартир и нежилых помещений. Если нелегальный ремонт был выполнен, то необходимо знать, как его можно узаконить. Важно понимать, что разрешение на ремонт будет выдано только в том случае, если изменения не представляют опасности для устойчивости здания и соответствуют нормам и правилам. Чтобы оформить узаконивание, необходимо выполнить следующие шаги.
Прежде всего, необходимо оплатить штраф за незаконную перепланировку и подготовить документы для узаконивания. Владельцу понадобится заказать техническое заключение о безопасности и допустимости проведенных работ. В Москве это услуга стоит около 20 000-25 000 рублей и она может быть получена в специализированных бюро с членством в СРО. Также необходим технический паспорт помещений с планом, включая и архивный, до внесенных изменений, и актуальный, с красными линиями. Если речь идет об узаконивании перепланировки в столице, то технический паспорт, хранящийся в МосгорБТИ, получать на руки не обязательно. Мосжилинспекция сама запрашивает данный документ. Если помещение находится в новостройке и еще не проходило техинвентаризацию, то потребуется услуга проведения техинвентаризации, которая стоит примерно 10 000 рублей, и в МосгорБТИ ее оказывают, хотя обратиться можно и в другие организации.
Если ремонт затронул несущие стены, узаконивание перепланировки должно проходить при участии автора проекта дома. Стоимость экспертного заключения организации, разработавшей проект здания, составляет около 120 000 рублей. Если автора проекта найти не удается, обратиться можно в другую организацию, к которой перешли его полномочия. В столице это ГБУ "Экспертный центр". Собственник может самостоятельно работать с автором проекта дома или ГБУ, либо доверить эту задачу проектному бюро.
Если недвижимостью владеет сразу несколько человек или она находится в соцнайме, необходимо позаботиться о том, чтобы собственники или наниматели помещений подтвердили свое согласие на перепланировку. Кроме того, в жилищную инспекцию потребуется представить свидетельство о собственности и/или выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Все обозначенные документы вместе с заявлением на оформление акта о завершенной перепланировке направляются в уполномоченный орган. Сделать это может и представитель владельца помещений – в этом случае потребуется оформить доверенность от собственника.
Далее, готовый пакет документов можно подать через сайт mos.ru в Мосжилинспекцию. Рассмотрение заявления занимает обычно не более 45 дней. В процессе инспектор МЖИ произведет осмотр квартиры и выпишет штраф за незаконную перепланировку. После оплаты штрафа, если решение по перепланировке окажется положительным, владельцу выдадут акт, подписанный уполномоченным должностным лицом МЖИ. Весь процесс узаконивания перепланировки от начала до конца обычно занимает от шести месяцев. Однако собственники могут обратиться к проектному бюро, которое сможет взять на себя все хлопоты по согласованию и оформить ремонт за три-четыре месяца. Стоимость узаконивания перепланировки под ключ обычно составляет от 70 000 рублей.
Таким образом, узаконивание перепланировки, которая была выполнена без разрешения, возможно, однако, осуществить эту процедуру самостоятельно не так уж просто. Чтобы избежать дополнительных затрат и хлопот, можно обратиться к профессиональным организациям.
Фото: freepik.com